Was genehmigungspflichtig ist
Erfasst ist die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum an bestehenden Gebäuden mit mehr als einer bestimmten Zahl von Wohnungen. Die Schwelle legen die Länder fest, sie liegt regelmäßig bei mehr als fünf Wohnungen.
Nicht erfasst ist der Verkauf des ungeteilten Hauses. Ebenfalls nicht erfasst ist die Aufteilung eines Neubaus, der noch nicht bewohnt war.
Wo die Regelung gilt
Die Länder bestimmen durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Kriterien sind im Gesetz angelegt:
- Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt
- Die durchschnittliche Mietbelastung übersteigt den Bundesdurchschnitt erheblich
- Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass ausreichend neuer Wohnraum entsteht
- Geringer Leerstand bei großer Nachfrage
Die Verordnungen sind befristet und werden nicht überall verlängert. Ob eine bestimmte Adresse betroffen ist, lässt sich nur anhand der aktuell geltenden Landesverordnung beantworten, nicht anhand einer allgemeinen Aussage über die Stadt.
Die Ausnahmen
Das Gesetz nennt Fälle, in denen die Genehmigung zu erteilen ist. Die praktisch wichtigsten:
- Verkauf an Angehörige. Die Aufteilung erfolgt zugunsten von Familienangehörigen im Sinne des Gesetzes.
- Erbauseinandersetzung. Die Aufteilung dient der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft.
- Verkauf an die Mieterschaft. Mindestens zwei Drittel der Wohnungen werden an die Personen veräußert, die dort wohnen.
- Unzumutbarkeit. Die Versagung würde für die Eigentümerseite eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit bedeuten. Die Hürde ist hoch.
Wird die Genehmigung erteilt, kann sie mit Auflagen versehen werden, etwa mit einer Veräußerungsbeschränkung für einen bestimmten Zeitraum.
Der Kündigungsschutz bleibt davon unberührt
Ein häufiges Missverständnis: Auch mit Genehmigung entsteht kein Recht, Mietverhältnisse zu beenden. Es gilt weiterhin der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete nach § 566 BGB.
Hinzu kommt die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB. Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung veräußert, kann die erwerbende Person wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf einer Sperrfrist kündigen. Sie beträgt drei Jahre und kann durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Die Mieterschaft hat außerdem ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB.
Warum der Zeitpunkt entscheidet
Die Genehmigungspflicht knüpft an die Begründung des Wohnungseigentums an, nicht an den Verkauf. Wer bereits aufgeteilt hat, bevor eine Verordnung in Kraft trat, ist frei.
Daraus folgt eine Überlegung für Eigentümerinnen und Eigentümer, die sich einen Verkauf einzelner Wohnungen für die Zukunft offenhalten wollen: Eine vorsorgliche Aufteilung in Wohnungseigentum schafft Handlungsfähigkeit, auch wenn zunächst gar nichts verkauft werden soll. Sie ist ein einseitiger Akt der Eigentümerseite nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz und bedarf keiner Zustimmung der Mieterschaft.
Der Aufwand ist überschaubar: Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan, notarielle Teilungserklärung, Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Der Nutzen entsteht später, wenn sich die Rechtslage oder die eigene Planung ändert.
Was in die Teilungserklärung gehört
Sie ist die Verfassung der künftigen Gemeinschaft und wird selten geändert. Prüfen Sie besonders:
- Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, insbesondere bei Fenstern, Balkonen und Heizungen
- Kostenverteilungsschlüssel und die Möglichkeit, ihn später anzupassen
- Sondernutzungsrechte an Stellplätzen, Gärten und Kellerräumen
- Regelungen zur baulichen Veränderung
- Zweckbestimmung der Einheiten, die spätere Nutzungen bindet
Fazit
Die Genehmigungspflicht ist eine Frage der Adresse und des Zeitpunkts, nicht der Absicht. Wer eine Aufteilung für möglich hält, sollte die geltende Landesverordnung prüfen lassen und die vorsorgliche Aufteilung ernsthaft erwägen. Am Kündigungsschutz der Mieterschaft ändert beides nichts.