Baurecht in Hannover. Vom Grundstück bis zur Abnahme.
Wir begleiten Bauträger, Investoren und Planungsbüros durch Projektentwicklung, Vertragsgestaltung und Auseinandersetzungen am Bau.
Grundstück, Bauträgervertrag und Vertrieb der Einheiten
Ein Bauträgerprojekt verlangt das präzise Zusammenspiel von Grundstückskauf, Planung, Ausführung und Vertrieb. Standardverträge genügen den Anforderungen der Makler- und Bauträgerverordnung und der Rechtsprechung meist nicht. Wir bauen die vertragliche Architektur des Projekts.
- Grundstückskaufverträge einschließlich der Prüfung von Wegerechten, Baulasten und Dienstbarkeiten
- Bauträgerverträge nach der Makler- und Bauträgerverordnung sowie Teilungserklärungen für den Abverkauf
- Zahlungspläne nach Baufortschritt, Auflassungsvormerkung und Lastenfreistellung
- Projektgesellschaften und Joint Ventures, abgestimmt mit unserem Fachbereich Gesellschaftsrecht
- Absicherung der Liquidität über alle Bauphasen, gemeinsam mit dem Bankrecht
Honorar, Leistungsbild und Haftung der Planenden
Das Verhältnis zwischen Bauherrschaft und Planung trägt erhebliches Konfliktpotenzial: beim geschuldeten Leistungssoll, beim Honorar und bei Planungs- oder Überwachungsfehlern. Wir schaffen klare Verhältnisse vor dem ersten Spatenstich.
- Architekten-, Generalplaner- und Ingenieurverträge mit eindeutiger Abgrenzung der Leistungspflichten
- Honorarstreitigkeiten nach der HOAI und Durchsetzung von Nachtragsforderungen
- Abwehr und Durchsetzung von Ansprüchen wegen Planungs- oder Bauüberwachungsfehlern
- Vollmachtsüberschreitungen auf der Baustelle und die unberechtigte Erteilung von Aufträgen
- Deckungsfragen der Berufshaftpflicht, gemeinsam mit unserem Fachbereich Versicherungsrecht
Nachträge, Behinderung und Bauzeit im laufenden Projekt
Ein Bauprojekt gelingt, wenn Konflikte gelöst werden, bevor sie den Baufortschritt blockieren. Wir begleiten die Projektleitung im laufenden Betrieb und halten die Baustelle handlungsfähig.
- Verhandlung der Verträge mit Generalunternehmen und Nachunternehmen und Durchsetzung der Ansprüche daraus
- Nachtragsmanagement auf beiden Seiten, also Abwehr unberechtigter Kostensteigerungen und Durchsetzung berechtigter
- Dokumentation von Bauzeitverzögerungen, Behinderungsanzeigen und gestörten Bauabläufen als Grundlage für Vertragsstrafe, Mehrkosten oder Schadensersatz
- Abnahme, Vorbehalte und Übergang der Beweislast
- Droht die Insolvenz eines Projektpartners, sichern wir Material und Baufortschritt gemeinsam mit dem Insolvenzrecht
Baurecht als Faktor in Zeitplan und Kalkulation
Für ein Projekt ist das öffentliche Baurecht vor allem ein Terminrisiko. Jeder Monat Verzögerung kostet Zinsen, und ein Nachbarwiderspruch kann den Baubeginn verschieben, obwohl die Genehmigung vorliegt. Wir machen dieses Risiko früh sichtbar und sichern es vertraglich ab.
- Bewertung der Genehmigungsfähigkeit vor dem Ankauf und Abbildung im Kaufvertrag, etwa über Rücktrittsrechte oder Kaufpreisanpassung
- Sicherung durch Vorbescheid oder Teilbaugenehmigung, damit einzelne Fragen vor dem Hauptantrag geklärt sind
- Folgen einer Ausführung vor Eintritt der Rechtskraft, abgestimmt mit den Anforderungen der finanzierenden Bank
- Zuordnung von Genehmigungsrisiken im Bauvertrag und im Architektenvertrag, insbesondere bei Bauzeit und Behinderung
- Die baurechtliche Beurteilung selbst, von der Bauleitplanung bis zum Nachbarschutz, übernimmt unser Fachbereich Verwaltungsrecht
Mängel, Vergütung und Durchsetzung am Bau
Lässt sich ein Streit über Baumängel, Vergütung oder eine Kündigung nicht vermeiden, entscheidet die Aufarbeitung ab dem ersten Tag. Bauprozesse sind langwierig und technisch, deshalb beginnen wir mit der Beweislage.
- Selbstständige Beweisverfahren zur gerichtsfesten Sicherung von Beweisen bei Baumängeln
- Klageverfahren vor den Land- und Oberlandesgerichten zur Durchsetzung von Werklohn oder Mängelhaftung
- Schiedsgerichts- und Mediationsverfahren als schnellere und vertrauliche Alternative
- Verjährung der Mängelansprüche und die Mittel, sie zu hemmen
- Arbeit mit Sachverständigen, von der Auswahl bis zur Auseinandersetzung mit dem Gutachten
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Antworten auf das Wichtigste
Ihre Frage steht nicht dabei? Sprechen Sie uns an, wir melden uns in der Regel innerhalb von zwei Werktagen.
Muss ein Bauträgervertrag notariell beurkundet werden?
add
Ja. Weil der Bauträgervertrag die Pflicht zur Übertragung eines Grundstücks oder Wohnungseigentums enthält, bedarf er der notariellen Beurkundung. Ohne Beurkundung ist er unwirksam. Die Beurkundung können wir im eigenen Notariat vornehmen, die Vertragsgestaltung stimmen wir vorher mit Ihnen ab.
Wann darf der Bauträger Zahlungen verlangen?
add
Nur nach Baufortschritt und in den Raten, die die Makler- und Bauträgerverordnung zulässt. Vorher müssen weitere Voraussetzungen erfüllt sein, etwa die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die Lastenfreistellung. Zahlungspläne, die davon zum Nachteil der Erwerber abweichen, sind unwirksam.
Wie lange haftet ein Bauunternehmen für Mängel am Bauwerk?
add
Mängelansprüche bei Bauwerken verjähren in der Regel in fünf Jahren ab der Abnahme. Deshalb ist die Abnahme der entscheidende Zeitpunkt, an ihr hängen auch Beweislast und Fälligkeit der Vergütung. Mängel, die bei der Abnahme bekannt sind, sollten ausdrücklich vorbehalten werden.
Sind die Honorare nach der HOAI noch verbindlich?
add
Nicht mehr als zwingende Mindest- und Höchstsätze. Seit 2021 können Architekten- und Ingenieurhonorare frei vereinbart werden, die Honorartafeln dienen als Orientierung. Fehlt eine wirksame Vereinbarung in Textform, gilt der Basishonorarsatz. Streit entsteht meist über den Leistungsumfang, weniger über die Höhe.
Was ist ein selbstständiges Beweisverfahren?
add
Ein gerichtliches Verfahren, in dem ein Sachverständiger Mängel und ihre Ursachen feststellt, bevor oder ohne dass ein Prozess geführt wird. Das sichert Beweise, bevor sie durch Weiterbau oder Beseitigung verloren gehen, und hemmt die Verjährung. Das Ergebnis gilt in einem späteren Prozess wie eine Beweisaufnahme vor dem Prozessgericht.
Wer trägt das Risiko, wenn die Baugenehmigung später kommt als geplant?
add
Das richtet sich nach dem Vertrag. Ohne ausdrückliche Regelung trägt es in der Regel der Bauherr, weil die Genehmigung seiner Sphäre zugeordnet wird. Deshalb gehören Bauzeit, Behinderung und die Folgen einer verzögerten Genehmigung in den Bauvertrag, ebenso wie Rücktrittsrechte im Grundstückskaufvertrag.
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