Gewerbemietrecht in Hannover. Vertrag, Bestand, Streit.
Wir gestalten und verhandeln Gewerbemietverträge und vertreten Vermieter, Mieter, Bestandshalter und Projektentwickler bundesweit.
Vertragsgestaltung für langfristige Rechtssicherheit
Beim Abschluss eines Gewerbemietvertrags werden die wirtschaftlichen Weichen für viele Jahre gestellt. Standardverträge werden der Komplexität größerer Objekte und einzelner Nutzungskonzepte selten gerecht. Wir entwickeln Vertragsstrukturen, die auf Objekt, Nutzung und Ertragsziel zugeschnitten sind.
- Gewerbemietverträge für Büroflächen, Einzelhandel, Logistik, Hotels und Sonderimmobilien
- Regelungen zu Mietdauer, Verlängerungsoptionen, Sonderkündigungsrechten, Mietbeginn und Übergabe
- Indexmieten, Staffelmieten und sonstige Wertsicherungsklauseln innerhalb der Grenzen des Preisklauselgesetzes
- Instandhaltung und Instandsetzung, einschließlich der Grenzen von Dach-und-Fach-Klauseln
- Konkurrenzschutz, Betriebspflichten, Sortimentsbindungen und Exklusivitätsvereinbarungen
Schnittstelle zwischen Projektentwicklung und Vermietung
Bei Neubauten und größeren Flächenumbauten hängt der Erfolg des Mietverhältnisses daran, dass Ausbau, Übergabe und Mietbeginn zusammenpassen. Wir ordnen diese drei Punkte ausdrücklich zu.
- Vermieter- und Mieterausbau sowie Ausbau- und Baubeschreibungen
- Übergabezustand und technische Anforderungen an die Mietfläche
- Ausbaukostenzuschüsse und mietfreie Zeiten
- Voraussetzungen für Mietbeginn und Übergabe sowie die Folgen einer Bauverzögerung
- Bei baulichen Fragen arbeiten wir mit unserem Fachbereich Baurecht zusammen, bei Genehmigungsfragen mit dem Verwaltungsrecht
Formanforderungen bei langfristigen Verträgen und Nachträgen
Die Formanforderungen haben sich grundlegend geändert. Für Gewerbemietverhältnisse ist die frühere Schriftform des § 550 BGB seit dem 1. Januar 2025 durch die Textform ersetzt. Wer die Form verfehlt, hat einen Vertrag, der jederzeit ordentlich gekündigt werden kann.
- Prüfung bestehender Verträge und aller Nachträge auf Form- und Dokumentationsrisiken
- Erstellung und Prüfung von Nachtragsvereinbarungen
- Dokumentation von Optionsausübungen, Mietanpassungen und Flächenänderungen
- Beratung zu den seit 2025 geltenden Textformanforderungen und den Übergangsregeln für Altverträge
- Prüfung von Kündigungsmöglichkeiten, die sich aus Formmängeln älterer Verträge ergeben
Laufende Begleitung von Objekten und Portfolios
Aktives Asset Management heißt, die bestehenden Mietverhältnisse zu bewirtschaften. Verlängerungen, Indexierungen und Flächenänderungen wirken unmittelbar auf Ertrag und Objektwert.
- Vertragsverlängerungen und Ausübung von Mietoptionen
- Durchsetzung von Indexierungen und sonstigen Mietanpassungen
- Neu- und Nachvermietungen sowie Nachtragsvereinbarungen
- Modernisierungs-, Umbau- und Sanierungsmaßnahmen im laufenden Mietverhältnis
- Standardisierung von Mietvertragsmustern für größere Bestände
Störungen des laufenden Mietverhältnisses
Mängel an Gewerberäumen treffen den Geschäftsbetrieb unmittelbar, sei es durch Feuchtigkeit, Lärm, Temperatur oder eine Einschränkung der vereinbarten Nutzung. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, wird in Gewerbemietverträgen aber häufig beschränkt.
- Mängelbeseitigungsansprüche und die Anzeige des Mangels
- Mietminderung bei Gewerberäumen und die Wirksamkeit vertraglicher Beschränkungen
- Zurückbehaltungsrechte sowie Schadens- und Aufwendungsersatz
- Streit über Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten
- Beweissicherung und selbstständiges Beweisverfahren
Strategische Beendigung von Mietverhältnissen
Die Beendigung gehört früh vorbereitet. Fehler bei Kündigung oder Abwicklung führen zu Mietausfall, Verzögerung bei der Neuvermietung und Schadensersatzansprüchen.
- Ordentliche Kündigung und Prüfung der Kündigungsrechte und Fristen
- Fristlose Kündigung wegen Mietrückständen oder sonstiger schwerwiegender Vertragsverletzung
- Mietaufhebungsverträge und Abwicklungsvereinbarungen
- Vorzeitige Beendigung langfristiger Verträge und die Bewertung der Ablösesumme
- Schadensersatz wegen Beschädigung oder verspäteter Rückgabe
Gerichtliche Durchsetzung mietrechtlicher Ansprüche
Lässt sich ein Konflikt nicht außergerichtlich lösen, vertreten wir Vermieter und Mieter bundesweit. Die Strategie richtet sich nach dem wirtschaftlichen Ziel, also einer schnellen Rückgabe, der Sicherung der Zahlungen oder dem Erhalt des Mietverhältnisses.
- Räumungsklage und Vollstreckung der Räumung
- Zahlungsklagen wegen Miete, Betriebskosten und Nachforderungen
- Einstweiliger Rechtsschutz, etwa bei Besitzstörung oder Betriebspflichtverletzung
- Verteidigung gegen Räumungs- und Zahlungsklagen einschließlich Vollstreckungsschutz
- Arbeit mit Sachverständigen bei technischen Streitfragen
Prüfung der Mietverhältnisse in der Legal Due Diligence
Beim An- und Verkauf gewerblicher Immobilien bestimmen die Mietverhältnisse Kaufpreis, Finanzierung und Ertragswert. Wir prüfen sie und fassen die Risiken so zusammen, dass sie in die Verhandlung eingehen können.
- Laufzeiten, Verlängerungsoptionen und Sonderkündigungsrechte
- Miethöhe, Wertsicherung und Betriebskostenregelungen
- Instandhaltungspflichten, Mietsicherheiten und Konkurrenzschutz
- Nachträge und Formrisiken, die ein Kündigungsrecht eröffnen können
- Bestehende Streitigkeiten und ihre wirtschaftliche Bewertung, abgestimmt mit unserem Fachbereich Gesellschaftsrecht, wenn die Immobilie über eine Gesellschaft übertragen wird
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Antworten auf das Wichtigste
Ihre Frage steht nicht dabei? Sprechen Sie uns an, wir melden uns in der Regel innerhalb von zwei Werktagen.
Welche Form braucht ein langfristiger Gewerbemietvertrag?
add
Seit dem 1. Januar 2025 genügt für Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr die Textform, die frühere Schriftform ist entfallen. Wird die Form nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar. Für ältere Verträge gelten Übergangsregeln, die wir im Einzelfall prüfen.
Mit welcher Frist kann ein Gewerbemietvertrag ordentlich gekündigt werden?
add
Ist nichts anderes vereinbart, spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres. Die meisten Gewerbemietverträge sind aber befristet und während der Laufzeit nicht ordentlich kündbar. Dann kommt es auf Sonderkündigungsrechte, Optionen und die Form des Vertrages an.
Ist eine Indexmiete im Gewerbemietvertrag wirksam?
add
In der Regel ja, wenn die Voraussetzungen des Preisklauselgesetzes erfüllt sind. Dazu gehört, dass der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf eine ordentliche Kündigung verzichtet oder der Vertrag entsprechend lange läuft. Eine unwirksame Klausel lässt den übrigen Vertrag bestehen, die Miete bleibt dann unverändert.
Darf ein gewerblicher Mieter die Miete wegen Mängeln mindern?
add
Ja, die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, solange die Tauglichkeit der Räume erheblich eingeschränkt ist. In Gewerbemietverträgen wird sie allerdings häufig vertraglich beschränkt, etwa auf die Geltendmachung über eine Rückforderung. Wer mindert, sollte den Mangel dokumentieren und angezeigt haben, sonst droht eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Was prüfen Käufer bei Gewerbeimmobilien an den Mietverträgen?
add
Laufzeiten, Optionen und Sonderkündigungsrechte, die Wertsicherung der Miete, Betriebskosten und Instandhaltungspflichten sowie Formmängel in Verträgen und Nachträgen. Diese Punkte bestimmen den Ertragswert und damit den Kaufpreis. Wir prüfen sie im Rahmen der Legal Due Diligence und fassen die Risiken für die Kaufpreisverhandlung zusammen.
Was bedeutet eine Dach-und-Fach-Klausel?
add
Sie verteilt die Instandhaltung: Der Vermieter trägt Dach und tragende Bauteile, der Mieter alles Übrige. Formularmäßig lässt sich die Last nicht unbegrenzt verschieben, eine zu weit gefasste Klausel kann vollständig unwirksam sein. Dann gilt die gesetzliche Verteilung, und der Vermieter trägt deutlich mehr als gewollt.
So arbeiten wir bei activelaw
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